游客视角下大学城周边商业体设计策略研究 ——以西青大学城为例

现探讨西青大学城周围的商业形态，通过实地调研、问卷调查和数据分析，获得大量第一手数据，从大学生和周边居民的视角出发，并从大众点评中选取相关评价，对高频词汇进行分类归纳，并研究相应的设计方案。采用问卷调查法对西青大学城商业街区的特点以及大学生对商业区的满意度进行调查，并根据南京仙林大学城商业街的现状，提出相应的改进意见，以解决当前商业街建筑形式单一、交通拥堵、缺乏公共服务设施、缺乏大型商场等问题。

从2015年到2020年，中国高校的在校学生数量从3647万增长为4183万。为了应对高校扩招，从1999年起，各高校所在地政府在市区范围内进行了一系列的建设，并将新校区与商业街区相结合，形成了一片工厂化的高等教育园区。天津市西青大学城是天津市最具代表性的园区，也是重要的教育基地。西青大学城占地约90平方千米，现有师生约四十万，入驻了十几所高等院校。随着西青大学城的不断发展，其以特有的商业特色和消费方式吸引了天津其他地区的居民，并逐步发展成为天津市最具标志性的商业区。然而，其在发展的过程中也存在一系列的问题，如交通堵塞、公共设施不足等。随着消费在人们的生活中占据越来越重要的地位，大学城应合理建设商业配套设施，科学布局，完善自身的综合服务功能，提高自身对大学生和本地居民的吸引力，为其带来舒适的体验，进而实现可持续发展。

概念界定与研究现状

大学城的概念

大学城是在高等教育快速发展的过程中出现的一种普遍现象，随着高校的发展而不断扩展。一些高校聚集在一起，与高校有关的生活服务机构及高校延伸的科研机构逐渐兴起，形成具有一定规模的城镇，其通常被称作大学城。大学城附近的商业街是大学生聚集的地方。商业街是指以大型零售业和服务业为主的大型商区，是在特定区域内形成的具有一定规模的街区。大学城的商业街以餐饮、服饰、生活服务、娱乐等服务项目为主，既能满足大学生的生活需要，又为大学生创业提供了方便、价格低廉的场所，是大学生日常生活中必不可少的活动场所。

国内研究现状

大学城这一概念源自西方。在我国，自1993年以来，随着大规模的高校体制变革和重组，高校的办学规模不断扩大，新校区不断兴建，并在空间上进一步集中，大学城开始蓬勃发展。而随着大学城的发展，其周边的商业街区不断地发生变化，高校与其周边商业街区之间的互动与沟通方式也在不断地发生变化。本文拟对高校与其周边商业街区的互动进行研究。

目前针对国内大学城商业空间进行研究的文献有张战锋的《广州大学城商业空间研究》、陈丽敏的《新兴大学城商业空间规划研究》等。张战锋的《广州大学城商业空间研究》探讨了大学城周围商业街区的发展，并以广州大学城商业街区为例，对大学城商业街区的发展提出了相应的建议。

西青大学城商业街现状

西青大学城商业街有天津工业大学南门慧学道的姚村美食街和天津师范大学南门的付村路商业街两个部分。姚村美食街于2020年9月开业，主要经营休闲小吃，摊位固定，风格统一，共有131个摊位，现出租率达到80%，为吸引顾客，其经常举办各类促销活动。

与天津市其他商业区相比，西青大学城商业街具有价格低廉、时尚等特色，这一特色不仅能吸引大学城附近的住户，还能吸引天津市其他地区的居民。西青大学城周边居民和天津市其他地区市民的积极参与，既是西青大学城商业街发展的推动力，也使其具有更加丰富的都市特性，使得西青大学城商业街由高校的附属设施转变为具有一定影响力的独立商业区。对西青大学城商业街进行研究，探讨其在产业转型过程中出现的问题，有助于促进城市健康发展。本文重点对天津工业大学南门慧学道的姚村美食街进行研究。

西青大学城商业街相关数据分析

西青大学城周边商业体的种类及大学生的需求分析

（a) 通过“2021年中国大学生消费产品结构分析”可知，大学生的消费主要有以下九种类型：1.饮食及日常用品消费；2.服饰类消费；3.学习类消费；4.化妆品类消费；5.数码类消费；6.社交娱乐类消费；7.兴趣爱好类消费；8.保健品类消费；9.其他。

实地调研统计西青大学城商业街区的经营项目，结果如下表所示。

西青大学城商业街区业态分布表

调查结果显示，西青大学城商业街区的经营项目比较全面，其中，餐饮、日用品等与生活密切相关的经营项目最多，能够满足学校师生和周边居民的日常生活需求。饮食及日常生活用品消费具有高需求、高重复等特征。

学习类（如图文打印店、辅导机构）、社交娱乐类（如网吧）等消费活动，其产品和服务具有可选择性，消费水平适中，并具有显著的周期性。

数码类、兴趣爱好类等消费活动的经营项目较少，主要项目有手机、相机专卖店以及乐器店等，无法满足大学生和周边居民多元化的物质和精神需求。这些非日常消费的产品主要是高品位、高价值的产品，这类型消费具有高选择性，且次数较少，一次性支出较大。

大学城周边商业体消费情况问卷调查分析

通过“问卷星”微信小程序发布相关调查问卷，共收集到西青大学城师生及周边居民的43份有效问卷。

通过问卷调查可以发现，大学城商业街区的受众主要是周围的在校大学生和附近的居民，也有部分城市其他地区的居民前来打卡。58.14%的消费者表示来此是为了方便，48.84%的消费者表示来此是因为大学城商业街的消费品种类繁多，44.19%的消费者表示来此是因为大学城商业街物美价廉。另外，商业街的主要消费活动是购物，其中又以食品消费为主，商业街的单一消费结构决定了其经营模式的单一化，这种单一化很可能会影响其原有的业态结构和业务规模，从而制约其发展。人们对西青大学城商业街环境差、交通拥堵等现状感到非常不满，可见，当前大学城商业街需要进行规范的经营管理。为改善大学生和市民的体验，商业街经营者必须在指定的摊位和营业时段内遵循城市管理条例进行规范经营，商业街管理部门要加强对流动摊贩的整治，制订规范街区经营的方案。

西青大学城商业体客群评价分析

本文选择大众点评平台上用户对西青大学城商业街的评价，对其进行分析、归纳和总结。大众点评平台上对姚村美食街的评价共计1599条，其中有1248条好评，312条中评，39条差评，游客整体满意度较高。差评的主要原因是商业街没有停车位、交通拥挤以及缺乏公共设施。本研究利用八爪鱼采集器，对大众点评2021年姚村美食街的用户评论进行筛选，从中获得了1521条有效留言，从评论中抽取关键词，共获得1498条评价，对其进行分析，结果如下。

“人多”是关键词中出现频率最高的一个词，1498条评价中有770条提到了“人多”，占比51%；出现频率次高的是“停车困难”“堵车”“座位不足”等词语；随后是“美食”“种类多”和“价格实惠”等关键词。

总体而言，西青大学城商业街的停车场等公共服务设施以及周边的交通情况对用户的体验造成了一定的不良影响。由于各地区商业模式的差异，大学城商业街的消费群体在一定程度上已形成一定的规模和固定的消费习惯，这种消费习惯反映了城市环境对人们的行为产生的影响。

为了营造良好的用餐氛围，商业街可以在地上铺上防水防污的环氧地板，既方便清洗，“颜值”又高；每两个摊点之间设置一个垃圾桶，由商家负责垃圾分类以及餐厨垃圾和油脂的处理；购置能迅速清洁的自动洗地机，以免对周围环境造成污染；此外，还可以配置人性化服务设备，增加无障碍人行道、卫生间等；可以在入口休闲广场安装大屏幕、瀑布景观、休闲走廊等设施，供游人休闲、休息。

南京仙林大学城商业街分析

南京仙林大学城概况

仙林大学城坐落于江苏省南京市栖霞区中部，于1995年开始规划，2002年1月正式启动建设，是全国最早建成的大学城之一。仙林大学城的规划面积为47平方千米，截止到2010年末，建成区居住人口已经超过26万人；2013年年底，已经有12所高校入驻仙林大学城。目前，仙林大学城的高校毕业生占江苏省高校毕业生总数的8%左右，高等教育资源总量占江苏省的15%左右，是江苏乃至中国的重要高等教育园区。

仙林大学城爱尚商业街区业态分布

大学生的休闲娱乐行为与大学城商业街区的商务水平和便利程度有明显的关系。仙林大学城的金鹰奥莱城和大成名店都是集娱乐、购物、餐饮于一体的综合性购物中心。金鹰奥莱城不仅提供了众多优质的消费产品，还与地铁站相邻，为学生的出行和购物带来了极大的便利。

仙林大学爱尚街区坐落在仙林大学城的核心区域，是大学的核心区域，紧邻南京师范大学、南京中医药大学等高校，周边配套设施齐全，社区居住率较高。

交通

为了方便车辆的进出，应在靠近入口的地方建设大型停车场、大型超市和餐厅，人车分流，合理布局店铺和线路，避免路面拥堵。

加强西青大学城周边商业空间设计的可行策略

商业街建筑优化策略

商业街侧面的界面空间以高低错落的两个界面为主体，其中以二层结构为主，采用明暗搭配的颜色，以减少街巷的沉闷。以绿植、流动水景、广场为补充，丰富整个商业街的空间层次。

交通拥堵及车位不足等问题的优化策略

对西青大学城商业街区进行整体调查，可以看出，各商业街的十字路口都存在明显的乱停车现象，这不仅会造成交通堵塞，还会极大程度地影响商业设施的使用。为此，现提出解决停车难问题的最佳对策。

对慧学道一号交叉口道路条件进行优化。现场调查发现，天津师范大学西门有一块可以使用的空地，可以缓解停车难的困境。

进行合理的空间规划。规划停车场，并配以醒目的交通标志，以指导车辆停车。同时，利用高差、绿地等，实现人车分流。

在商业街区建设地下停车场，并设计台阶、绿化带等，防止车辆进入商业街区，避免因乱停车而造成交通堵塞。

公共服务设施的优化策略

针对问卷调查中消费者提到的露天环境导致冬天寒冷、夏天炎热及缺乏足够的座位导致其没有停留的空间等问题，商业街可以使用钢结构和钢筋混凝土构建局部架空层，从而提升消费者的体验。架空层的优势明显，安全、隔潮，能够因地制宜进行设计，体现了特定的艺术风格。同时，架空层上还可以设置座位，为人们提供休息的场所。

大型商场入驻

大学城商业街可以入驻万达广场等商业体，学习大型商业街区的发展模式，提高消费者的体验，为高校师生及周边居民提供更加便利的服务。大型商场在建设过程中要注重商场建筑外观与内部构造的设计，周边环境和建筑外观会影响大学生的消费行为。

西青大学城商业街区应借鉴已有成熟商业区的经验进行大力发展，并优化周围交通环境，形成“15分钟生活圈”，提高商业街区的质量，为大学生提供更好的服务。此外，随着商业街区的不断发展，政府应介入商业街区的管理，重视维护环境卫生，减少摊位数目，增加商铺数目。将来的大学城商业街区将成为以商业街区为核心，辐射周围各高校的高端商务区域。

参考文献：

[1]周阳,韩祁祺.共建共享理念下的大学城商业设施规划布局研究——以天津海河教育园区为例[J].工程经济,2019,29(10):44-49.

[2]曹琴丽.基于大学生消费特征的合肥大学城商业街区景观设计研究[D].合肥:合肥工业大学,2019.

[3]毕鹏翔,陈刚,王云.商业街区的城市微更新研究——以合肥大学城商业街区为例[J].合肥工业大学学报(社会科学版),2018,32(05):110-115.

[4]童玥,李早,汪强.合肥大学城商业街区特征分析及优化策略研究[J].安徽建筑大学学报,2017,25(06):84-88+93.

[5]杨静.大学城商业街区空间尺度研究——以苏州独墅湖高教区文星广场为例[D].苏州:苏州大学,2015.